空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除
山田 幸正
空き家は相続を機に発生するものが過半数とされます。
被相続人の居住用財産（空家）に係る譲渡所得の特別控除の特例、租税特別措置法第35条3項は平成28年4月に施行されました。
相続した家屋・敷地を3年以内に売却した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得の金額から3,000万円まで控除されるため所得税や住民税が減額できる、という内容です。
特別措置の適用を受けるための基本的な要件
- 被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋敷地等を相続または遺贈により取得
- 家屋は昭和56年5月31日以前に建築されていて、区分登記建物でない
- 相続開始の直前までその家屋に被相続人が一人で居住していた
- 相続開始の直前まで被相続人が老人ホーム等に入所していて、かつ入所の直前まで家屋に被相続人が一人で居住していた
- 4.の老人ホーム等に入所していた場合、入所後被相続人が家屋を一定使用し、かつ事業の用、貸付けの用、被相続人以外の居住の用に供されていない
- 家屋および敷地が相続から譲渡まで、事業の用、貸付けの用、居住の用に供されていない
- 相続から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに、「第三者」へ譲渡
- 元々耐震性がある家屋であるか、譲渡の時までに家屋を耐震改修しているか、譲渡の日から譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに家屋の耐震改修または除却工事を行う
- 8.でない場合、家屋を取壊し（取壊し若しくは除却をした後またはその全部が滅失）て譲渡する場合
- 譲渡対価が1億円以下である
- 令和6年1月1日以降の譲渡は、被相続人居住者用家屋とその敷地等のいずれも取得した相続人の数が3人以上の場合、特別控除額は2,000万円までとなる
- 譲渡の期限は令和9年12月31日まで
6.について
家屋を取壊して敷地を譲渡する場合でも、家屋は相続から取壊しまでの間、事業の用、貸付けの用、居住の用に供されていないことが必要です。
7.について
第三者とは、親子や夫婦などの特別な関係でない者を指します。
生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人も、特別な関係に含まれます。
8.について
令和5年度税制改正により譲渡後に耐震改修工事または取壊しを行う場合も適用対象となりました。
9.について
家屋を取壊して敷地を譲渡する場合でも、敷地は取壊し後から譲渡までの間、事業の用、貸付けの用、居住の用に供されていないことが必要です。
11.について
令和5年度税制改正により、相続人の数によっては特別控除額が2,000万円までと変更されました。
12.について
令和5年度税制改正により、譲渡の期限が令和5年5月12月31日までであったものが4年間延長されました。延長された譲渡期間は令和6年1月1日から令和9年12月31日です。
令和3年1月1日が相続開始日の場合、3年を経過する日は令和5年12月31日です。
令和6年1月1日から令和9年12月31日までの譲渡に対応する相続は、令和3年1月2日から令和7年1月1日までの間に発生したものになります。
家屋が所在していた市区町村に対して
家屋が所在していた市区町村から、「被相続人居住用家屋等確認書」を交付してもらう必要があります。
被相続人居住用家屋等確認書の種類
譲渡の時において耐震基準に適合する被相続人居住用家屋を譲渡した場合（申請様式1-1）
- 家屋を取壊さずに譲渡するとき
家屋の全部の取壊し若しくは除却をした後又はその全部が滅失した後における譲渡の場合（申請様式1-2）
- 家屋を取壊し等して敷地のみを譲渡するとき
譲渡の時から譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、家屋が耐震基準に適合することとなった場合又は家屋の全部の取壊し若しくは除却がされ、若しくはその全部が滅失をした場合（申請様式1-3）
- 家屋と敷地を譲渡してから、家屋に耐震工事が行われるとき
- 家屋と敷地を譲渡してから、家屋が取壊し等されるとき
被相続人居住用家屋等確認書の交付を受けるには
「確認事項」に関する証明書が必要です。
「確認事項」とは、被相続人が一人で当該家屋に住んでいたことなど特例措置の適用がされるために満たすべき要件のことで、その証明書とは、相続人の住民票の写しや光熱費に関する使用中止日が確認できる書類などがあります。
この「確認事項」に関する証明書を添えて、家屋が所在していた市区町村に申請を行います。
確定申告をする
相続人の所轄の税務署に対して確定申告を行います。
確定申告書、譲渡所得の金額の計算に関する明細書、被相続人居住用家屋等確認書、被相続人居住家屋の登記事項証明書、等々を揃えて、確定申告を行います。
この特例の適用には、他にも条件があります
制度の詳細は、国土交通省や国税庁のホームページをご覧ください。
また、税務申告の手続きは所轄の税務署、確認書申請の手続きは該当する市区町村へおたずねください。
